Главная | Кто является законным владельцем вновь созданного недвижимого имущества

Кто является законным владельцем вновь созданного недвижимого имущества

Однако в юридическом языке переработкой спецификацией принято называть только случаи создания новой движимой вещи одним лицом из материалов, которые принадлежат на праве собственности другому лицу.

Таким образом, переработка - это создание новой движимой вещи из чужих материалов. В отношении недвижимости нормы о переработке не применяются. Создание вещи переработчиком из чужих материалов возможно по двум основаниям: С разрешения собственника материалов то есть по договору с ним.

Понятие недвижимости определено в п. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает не в момент его изготовления или создания, а только после регистрации в установленном законом порядке. Правила регистрации установлены Законом о регистрации прав на недвижимость. Права на недвижимое имущество, возникшие ранее, признаются юридически действительными, и государственная регистрация этих прав проводится по желанию их обладателей.

Удивительно, но факт! В то же время в соответствии с п.

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформляются после введения в действие Закона. Согласно Закону права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации учреждением юстиции по регистрации прав в Едином государственном реестре прав, который должен содержать информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество и может быть оспорена только в судебном порядке.

Юрист Умеренков Олег Николаевич

Самой, казалось бы, простой является ситуация возведения нового здания. В этом случае как само здание, так и помещения в нем являются вновь созданными объектами недвижимости, право на которые может быть зарегистрировано и возникает с момента регистрации.

Удивительно, но факт! Возможно возникновение такой ситуации и в результате первоначальной регистрации права на здание за одним лицом с последующим отчуждением им долей в праве собственности на здание.

Главный же вопрос - возможна ли одновременная регистрация прав и на здание, и на входящие в его состав помещения. Представляется, что этот вопрос может иметь только отрицательный ответ, несмотря на то что в Законе о регистрации и Правилах ведения ЕГРП существуют и разделы о правах на здание, и разделы о правах на помещение в нем.

Возникновение прав на вновь созданный объект недвижимости

Невозможность такой одновременной регистрации вытекает из содержания гражданского законодательства. Особенно ярко это видно на примере многоквартирных жилых домов.

Удивительно, но факт! Во-первых, задача установления прав на объекты, которые ранее не имели собственника либо вопрос о собственности на которые не был предметом исследования регистрирующих органов, имеет особую важность, поскольку от правильности решения будут зависеть права всех последующих собственников объекта.

Таким образом, в долевой собственности собственников квартир находится все в доме, что не является помещением, находящимся в индивидуальной собственности конкретного лица. При таких положениях закона очевидно, что в случае наличия прав на квартиры различных лиц право собственности на сам дом вообще не может быть за кем-либо зарегистрировано, поскольку правовой режим собственности в таком доме состоит в существовании индивидуальной собственности на помещения и долевой собственности на все остальное.

Свести же это все к общему знаменателю и определить собственника собственников дома практически невозможно. Нами рассмотрена ситуация, когда права на помещения в новом объекте регистрируются за различными собственниками. Однако вполне вероятным является обращение за регистрацией права собственности на здание и на помещения в нем одного лица - застройщика, который профинансировал строительство всего дома. Почему бы в этом случае не зарегистрировать одновременно его право и на дом в целом, и на отдельные помещения?

В принципе такая регистрация не противоречит закону, так как, если существует единственный собственник здания, трудно отрицать, что он является и собственником всех помещений в этом здании. Однако изучение практики регистрирующих органов в Санкт-Петербурге показало, что такие обращения практически отсутствуют, хотя регистрация всех квартир на застройщика не такой уж редкий случай.

Дело в том, что в дальнейшем часть квартир или все квартиры в доме отчуждаются, а с учетом приведенных выше положений закона, как только состоится переход права хотя бы на одно помещение, структура собственности в доме приобретает вид, установленный ст. Мы рассмотрели ситуацию с многоквартирными жилыми домами, вопрос о которых специально урегулирован законом. Но может быть в отношении других объектов возможен иной подход, при котором одновременно будет зарегистрировано право собственности различных лиц и на здание, и на помещение в нем?

О необходимости применения к зданиям и помещениям нежилого назначения по аналогии ст. Поэтому здесь лишь подчеркнем еще раз невозможность одновременного существования права одного или нескольких лиц на здание с одновременной регистрацией прав нескольких лиц на помещения в нем.

Рекомендуем к прочтению! вам нужна юридическая помощь

Однако следует остановиться и на другой возможной структуре собственности в здании. В принципе не исключен вариант, когда здание целиком как объект недвижимости будет зарегистрировано в общую долевую собственность участников его создания с определением за каждым права пользования конкретным помещением помещениями.

Возможно возникновение такой ситуации и в результате первоначальной регистрации права на здание за одним лицом с последующим отчуждением им долей в праве собственности на здание. Однако в этом случае объектом регистрации является не право на помещение, а доля в праве собственности на здание, которая носит идеальный характер. Возникает вопрос, возможна ли такая же ситуация в многоквартирном жилом доме, или в силу уже упоминавшихся положений ст.

Представляется, что до тех пор, пока указанные нормы существуют в данной редакции, установление долевой собственности на многоквартирный дом с определением права собственности на квартиры невозможно, поскольку эти нормы решают вопрос о структуре собственности в многоквартирном доме однозначно, не позволяя изменять эту структуру даже по волеизъявлению участников данных отношений.

Следовательно, в настоящее время такая возможность сохраняется только для тех зданий, которые не относятся к многоквартирным домам. При этом надо иметь в виду, что обе системы организации собственности в одном здании не могут существовать одновременно.

Читать популярные статьи на сайте

Если предоставить единоличному собственнику здания возможность по выбору одному лицу отчуждать конкретное помещение, а другому - долю в праве собственности, то в здании будет создана такая структура собственности, которую невозможно будет описать, а отношения между собственниками - урегулировать.

Таким образом, в рамках одного здания может существовать только одна система организации собственности - либо долевая на здание в целом с определением или без определения прав пользования конкретными помещениями , либо установление права собственности на отдельные помещения с общей долевой собственностью на общее имущество дома. Изменение же системы организации собственности в таком доме будет возможно исключительно путем заключения особой сделки между всеми участниками данных отношений.

Теперь перейдем к следующему аспекту проблемы помещений как вновь создаваемых объектов. Как и земельные участки, эти помещения могут разделяться и объединяться. Однако в этом плане помещения отличаются как от земельных участков, так и от зданий и сооружений. Если разделение объединение земельных участков никогда не связано с изменением их физического состояния и осуществляется произвольно путем проведения землеустроительных и учетных процедур, а разделение или объединение зданий, наоборот, всегда связано с их реконструкцией, то в отношении помещений возможен как один, так и другой варианты.

Так, например, объединение двух квартир в одну или, наоборот, превращение одной квартиры в две всегда связано с проведением определенной реконструкции. В отношении нежилых помещений возможен и вариант, когда разделение или объединение помещений происходит без каких-либо конструктивных изменений исключительно по желанию собственника и оформляется путем проведения нового технического и кадастрового учета. Если в первом случае в правоприменительной практике существует однозначный подход, состоящий в том, что права на помещения, вновь образованные в результате реконструкции, возникают с момента регистрации, то в отношении второго варианта существуют разные подходы, а проблемы здесь абсолютно аналогичны тем, которые возникают при разделении или объединении земельных участков.

Вот почему законодательное решение данного вопроса и для земельных участков, и для помещений должно быть одинаковым. Как уже говорилось, здесь мы имеем дело с особым способом приобретения права, хотя, возможно, и термин "приобретение" является для данного случая не совсем точным, ибо собственник фактически ничего не приобретает в том смысле, что у него не появляется ничего того, чего не было раньше.

Поэтому речь в данном случае может идти об изменении прав лица на принадлежащую ему недвижимость. Какова же правовая природа и основания такого изменения? Но тогда нужно сидеть и ждать, когда предъявят иск. В доме ещё три совладельца один из которых давал согласие на отказ от преимущественного права покупки. Но Ваши исковые требования сформулированы неполно.

И есть проблема со сроками. Также хочу обратить Ваше внимание на то, что по имеющейся руководящей судебной практике преимущество имеет лицо, зарегистрировавшее право. Вы, как лицо, подписавшее договор, но не получившее право, имеете возможность требовать возмещения убытков, что эквивалентно стоимости такого объекта недвижимости, который Вы хотели купить, по ценам сегодняшнего дня. Аналогичная практика Верховного суда есть.

При отсутствии права на земельный участок объект представляет собой самовольною постройку, и право собственности на него не возникает. Но, во-первых, наличие права пользования земельным участком ни в коем случае не предрешает вопрос о законности создания объекта.

Во-вторых, далеко не всегда лицо, имеющее право требовать регистрации за ним права собственности на вновь созданный объект, обладает к моменту обращения за регистрацией каким бы то ни было правом на соответствующий земельный участок. Видимо, с учетом этих обстоятельств указание на право пользования земельным участком вновь исчезло из п.

Очевидно, что в данном случае речь идет о праве на новую вещь. Вопрос состоит в том, может ли данное правило применяться ко всем случаям создания новых объектов недвижимости.

Не возникает никаких проблем для случая возведения нового объекта, которое осуществлено непосредственно застройщиком для собственных нужд. Ясно, что такой объект создан лицом для себя. Однако в подавляющем большинстве случаев процесс создания объекта носит гораздо более сложный характер. Во-первых, в создании объекта могут принимать участие несколько застройщиков, участок может быть выделен, например, нескольким гражданам, намеренным своим трудом создать единый объект недвижимости, который они собираются использовать сообща.

Хотя деятельность каждого из них по созданию объекта нельзя рассматривать, как осуществляемую исключительно для себя она направлена на достижение общей для всех цели , тем не менее есть все основания для применения п. В таком случае на новый объект возникнет право общей долевой собственности участников его создания. Во-вторых, в создании объекта например, жилого дома могут принимать участие несколько лиц, целью каждого из которых является приобретение права на определенные помещения в доме.

При этом не исключено, что все они непосредственно, то есть своим трудом, будут создавать объект. Поскольку жилые помещения квартиры являются самостоятельным объектом права собственности в многоквартирном доме, то и для этого случая вполне применим п.

По окончании строительства каждый из его участников станет собственником того помещения, которое он в рамках общей деятельности по строительству создавал для себя. В-третьих, в процесс создания объекта может быть вовлечено такое лицо, как подрядчик. Более того, можно с уверенностью сказать, что вышеприведенные варианты в чистом виде могут существовать крайне редко. Какие-то работы по созданию объекта обязательно выполняются за вознаграждение лицами, которые не преследуют цели приобретения права собственности на объект.

Степень участия таких лиц в создании объекта может быть весьма различной - от выполнения незначительного объема работ, требующих специальной квалификации, до строительства и сдачи объекта "под ключ". Очевидно, что в этом случае нет создания лицом непосредственно объекта для себя. Объект создается либо совместными усилиями застройщика заказчика и подрядчика, но для первого, либо строится только подрядчиком для застройщика.

Однако представляется весьма затруднительным найти ту объективную грань, за которой кончается создание лицом объекта для себя с участием подрядчика и начинается создание объекта подрядчиком. Автору ближе иной подход, заключающийся в более широком толковании понятия "создание", использованного в п. Как представляется, законодатель не случайно использовал два термина: При этом ясно, что если вещь изготовлена лицом, то она создана его трудом.

Создание же вещи, особенно объекта недвижимости, представляется более сложным процессом. Нельзя говорить, что создал вещь только тот, кто ее непосредственно изготовил.

Удивительно, но факт! Исключение указанной нормы из ст.

Процесс создания вещи включает в себя не только ее изготовление, но и интеллектуальную деятельность по проектированию, финансирование, приобретение материалов и многое другое. В этом смысле каждое из лиц, привнесших в создание объекта что-либо, должно признаваться участником создания объекта. Можно говорить, что именно они создали объект недвижимости, поскольку ни один из них не может сказать, что он создал его в одиночку.

Поскольку мы пришли к выводу, что и подрядчика следует считать участником создания объекта недвижимости, возникает вопрос о характере прав подрядчика на объект до передачи его заказчику. Не означает ли это, что право собственности на объект первично возникает у подрядчика, а застройщик обладает лишь вторичным правом?

Представляется, что закон не дает оснований для такого вывода. Нормы о договоре подряда не решают вопроса о собственности на создаваемый объект, говоря лишь о результате работ ст. Возложение на подрядчика риска случайной гибели результата до его передачи заказчику ст.

Не превращает результат работ в собственность подрядчика и п. Данная статья не признает права собственности подрядчика на невостребованный объект, а лишь дает ему право без полномочий заказчика осуществить реализацию такого объекта. Полномочия подрядчика в период создания объекта - это лишь полномочия фактического владельца объекта, собственность на который должна возникнуть у другого лица.

Поэтому лишь о передаче этих прав и связанных с ними обязанностей может идти речь в п. Следовательно, в них не учитывалась правовая позиция, изложенная в п. Если права арендодателя на недвижимое имущество не зарегистрированы за ним в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ЕГРП , то договор аренды такого имущества недействителен. Судами установлено, что право собственности Общества на здание общественно-торгового центра общей площадью ,2 кв.

Новгородская область, Великий Новгород, пр.

При таких обстоятельствах договор аренды от Доводы кассационной жалобы направлены по существу на переоценку обстоятельств, установленных судами Как следует из судебных актов, между ИП Петришиным В. Ссылаясь на то, что названный договор аренды является недействительной сделкой, ООО "ЭПРиСн" обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу. В соответствии со статьей Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя исковые требований, установили, что ИП Петришин В. При таких обстоятельствах суды признали, что договор аренды от Суд кассационной инстанции, признав правомерным вывод судов нижестоящих инстанций о недействительности договора аренды от Поводов для иного правового подхода при квалификации правоотношений в рамках настоящего спора не установлено В силу статьи Кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

При этом в статье 2 Федерального закона от Суд установил, что право собственности на комплекс зданий и сооружений детского оздоровительного лагеря зарегистрировано за Российской Федерацией. Таким образом, при подписании договора аренды производственных зданий, сооружений, оборудования от Архангельская область, район долины Северная Рица, для использования под базу отдыха. Соответственно, юридически значимым обстоятельством для рассмотрения данного дела является установление наличия у истца права собственности или иного титула для сдачи в аренду названного недвижимого имущества к моменту оформления договора от Материалами дела подтверждено, что ООО "Полюс" не являлось собственником недвижимости по договору аренды.

В подтверждение наличия права на заключение указанного договора аренды ООО "Полюс" представило в апелляционную инстанцию договор от Материалами дела подтверждено, что Виноградов В. Таким образом, к моменту заключения договора от Мнение ООО "Полюс" о том, что суд не применил подлежащую применению статью Кодекса, основано на неправильном понимании абзаца второго данной нормы права во взаимосвязи со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в силу которого при отказе собственника от недвижимости другое лицо приобретает право собственности на данное имущество только с момента регистрации за ним такого права В рассматриваемом случае договор аренды заключен после введения в действие Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", следовательно, до совершения спорной сделки являющейся и обременением права собственности истец обязан был зарегистрировать право собственности на конкретное недвижимое имущество.

Однако из представленных в дело документов видно, что в нарушение названной нормы права ЗАО "ПТП" не зарегистрировало в установленном законом порядке право собственности на переданные ответчику по договору от Таким образом, на момент подписания сделки аренды Предприятие не могло выступать в качестве арендодателя. Несоответствие сделки требованиям статьи Гражданского кодекса Российской Федерации влечет ее недействительность в силу статьи этого Кодекса В обоснование иска указаны следующие обстоятельства.

По условиям договора, истец предоставил ответчику в аренду нежилое помещение общей площадью кв.

Удивительно, но факт! Постановление ФАС Московского округа от

В материалах дела свидетельства с такой датой в деле не имеется. Из имеющегося в материалах дела свидетельства копия о праве собственности 38 АГ N от Таким образом, судом апелляционной инстанции правомерно установлено, что истцом в аренду было сдано имущество, на распоряжение которым у ООО "Золотой Век" не имелось полномочий, так как спорное помещение не принадлежит ему.

Судебный акт принят со ссылкой на статьи , , , , , , Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 1 Федерального закона от Арбитражными судами установлено, что Отсутствие оснований для признания недвижимого имущества бесхозяйным может быть подтверждено обстоятельствами, свидетельствующими о наличии условий, при которых недвижимое имущество может быть приобретено законным владельцем либо иным лицом в собственность в силу приобретательной давности.

К указанным обстоятельствам относятся: Таким образом, действия регистрирующего органа по принятию на учет данного имущества в качестве бесхозяйного не соответствуют закону и нарушают права и интересы лица, приобретшего это имущество.

Названо еще одно обстоятельство, свидетельствующее об отсутствии оснований для признания недвижимого имущества бесхозяйным.



Читайте также:

  • Бесплатная консультация юриста по вопросу наследства
  • Социальное положение если работает
  • Юридическая консультация бесплатно краснодара