Главная | Сделки с недвижимым имуществом с переходом права собственности

Сделки с недвижимым имуществом с переходом права собственности

Право пожизненного наследуемого владения пункт 1 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации. Право постоянного пользования пункт 1 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации. Ипотека Особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также законом об ипотеке пункт 5 статьи 29 Закона о регистрации.

Сервитуты пункт 1 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации статьи 27 Закона о регистрации. Право на долю в общей долевой собственности на недвижимое имущество статья Гражданского кодекса Российской Федерации; статья 24 Закона о регистрации.

Право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества статья Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 24 Закона о регистрации. Право аренды, если законодательством Российской Федерации не установлено иное статья 26 Закона о регистрации.

Удивительно, но факт! Думается, что это определение не отражает специфику недвижимого имущества.

Следует отметить, что Закон о регистрации допускает несоответствие формулированной нормы положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующей вопросы аренды. В частности, в статьях и Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет о регистрации договоров аренды. Общие положения гражданского законодательства не предусматривают обязанности сторон производить регистрацию права аренды с его регистрацией.

Комментируемая же 26 статья Закона о регистрации подчеркивает, что государственной регистрации подлежит именно право аренды недвижимого имущества пункт 1.

Удивительно, но факт! В странах англосаксонской правовой традиции нотариус не играет существенной роли при удостоверении сделок с недвижимостью.

Поскольку само право аренды воплощается в договоре аренды, то и регистрироваться должен именно договор как носитель права аренды. Права же и обязанности арендодателя и арендатора, возникающие из договора аренды, являются обязательствами, и, по ГК РФ, они не должны регистрироваться. В этой же статье в пункте 3 говорится о том, что договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения части помещения. Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом статья 30 Закона о регистрации.

Иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами. Сделки с недвижимым имуществом как объект государственной регистрации. Гражданское законодательство связывает с государственной регистрацией действительность следующих сделок: Договор об ипотеке пункт 3 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры пункт 2 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор продажи предприятия пункт 3 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор дарения недвижимого имущества пункт 3 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты статья Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом пункт 2 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор аренды здания или сооружения пункт 2 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебно-арбитражная практика столкнулась с ситуациями, когда возникает вопрос о необходимости оценки договора аренды нежилых помещений с точки зрения требования об их государственной регистрации. В литературе подчеркивалось, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо социальные правила в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды применяются в полном объеме Витрянский В.

Договоры купли-продажи, мены, аренды, безвозмездного пользования, перевозки, транспортной экспедиции. Комментарий части второй Гражданского кодекса РФ. На основании той же статьи можно сделать вывод, что если продавец уклоняется от регистрации, то покупатель может обратиться суд.

Удивительно, но факт! Цивилистическая мысль рассматриваемого периода также развивается в границах сложившихся законодательных представлений о недвижимости, перечень таковых объектов, связь их с землей Мейер Д.

Если договор был полностью исполнен прежде всего, это касается условия оплаты , то суд имеет полномочие зарегистрировать переход права собственности — то есть возложить на регистратора обязанность оформить право на недвижимое имущество даже в отсутствие продавца. В этих ситуациях потерпевшая сторона может потребовать полного возмещения убытков, связанных с уклонением собственника от участия в регистрации. Например, компенсация судебных издержек, оформления документов, проезда, морального ущерба и т.

Анализируя эти статьи, а также статью Гражданского кодекса, можно однозначно сказать: Таким образом, даже фактическое подписание договора и акта приема-передачи не являются сами по себе основанием перехода права. Об этом прямо утверждается в постановлении Пленума ВАС. В нем можно найти пункт 60, в котором прописано, что договор купли-продажи имеет полную юридическую силу даже в отсутствие госрегистрации: Признается, что прежний гражданин так и остается в качестве собственника, а покупатель становится законным владельцем.

Все другие сделки обслуживает МФЦ, то есть осуществляет прием заявлений и выдачу результата. На передачу документов в Росреестр и обратно определено 3 рабочих дня.

Сроки электронной регистрации перехода права определены не позднее следующего дня , после поступления документов в Росреестр. Однако на практике эти сроки нарушаются. Лист реестра крепостных дел соответствовал отдельному объекту недвижимости и состоял из нескольких разделов, касающихся сведений о самом объекте, его собственниках, ограничениях прав собственности, залоге и других обременениях.

Крепостные книги и реестры крепостных дел заводились на определенную территориальную единицу город, уезд в пределах соответствующего судебного округа. Все сделки, касающиеся права собственности на землю, оформлялись младшими нотариусами.

Далее оформленные ими акты утверждали старшие нотариусы. Сделки с землей могли быть совершены в любом месте, но утверждались только старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости. Для этого старшему нотариусу в течение года представляли выписку из книги актов, в которую младший нотариус внес запись о совершении в нотариальной форме сделки с землей.

Старшему нотариусу необходимо было удостовериться в том, что представленная выписка является подлинной, соответствует действующему законодательству, а продавец действительно является собственником отчуждаемой земли.

Удивительно, но факт! Все вышесказанное предопределило актуальность темы моего дипломного исследования.

После оплаты соответствующей пошлины и при отсутствии оснований для отказа старший нотариус утверждал представленную ему выписку из книги актов, делал запись в свою крепостную книгу и соответствующую отметку в реестре крепостных дел. На руки сторонам выдавалась выписка из крепостной книги о внесенной в нее записи о сделке отчуждения земли. Выписка служила удостоверением права покупателя на землю.

Однако описанную крепостную систему нельзя считать прямым аналогом поземельных книг, принятых в Европе. Во-вторых, отсутствовала надлежащая гласность. Движущим моментом развития системы поземельных книг в Европе явилась потребность общества иметь гласное и документальное подтверждение всех обременений на землю, так как оно позволило бы развивать ипотечную систему кредитования, являвшуюся стимулятором зарождающихся капиталистических отношений.

Среди причин отметим отсутствие однозначного законодательного закрепления факта юридического приоритета записи в крепостной книге о наличии права собственности, его обременении или ограничении перед всеми остальными нормами материального плана. Юридическая дореволюционная практика отдавала преимущество материальному праву перед достоверностью крепостной записи.

Подготовка данного документа имеет особую историю. Победоносцев относил вотчинные права к вещным. Поэтому в проекте Вотчинного устава все права на недвижимое имущество право собственности, залог и ограничение права собственности именуются вотчинными правами.

Решение поставленных целей предлагалось в проекте путем введения в рамках вотчинной системы особых гласных поземельных книг с записью в них прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Назовем основные принципы предложенного порядка "укрепления прав": Проектом Устава предусматривалось введение института вотчинных книг, куда вносились записи о правах на недвижимость и сделок с ней. Названные книги были единственным источником сведений о правовом положении каждого объекта недвижимости.

Сущностью института вотчинных книг являлись начала гласности и бесповоротности, устанавливающие порядок, при котором все, что записано в эти книги, являлось единственно верным и правильным для любых заинтересованных лиц, и все, что в эти книги не внесено, не имело никакой юридической силы.

Иначе говоря, права на недвижимость устанавливались фактом внесения соответствующих записей в вотчинные книги. Такие записи предоставляли правообладателю защиту от посягательств со стороны, даже если его право было объективно не бесспорно, но в самой записи иные сведения не были указаны. Внесение записи о праве имело публичный характер. Таким образом, правообладатели были заинтересованы во внесении всей информации о своих сделках в вотчинную книгу, поскольку в силу ст.

Структура проекта Вотчинного устава, согласно его ст. По общему правилу запись прав в крепостную книгу производилась на основании заявления собственника недвижимости при удостоверении его прав на это имущество, предоставлении сведений о долгах на это имущество и ограничений права собственности. В случае отсутствия у заявителя надлежащего подтверждения его прав на недвижимость вопрос о праве собственности решался в судебном порядке.

Сведения о величине и составе недвижимости записывались в крепостную книгу на основании представленных собственником достоверных документов с указанием источника, из которого эти сведения получены.

Таким образом, новым проектом из ведения нотариусов изымалось ведение крепостных актов на недвижимость. Появление, согласно проекту Вотчинного устава, института вотчинных книг имело революционное значение для ипотечного оборота в России.

Данный проект вызвал среди специалистов серьезные дискуссии. Обсуждалось соотношение регистрации недвижимости, вводимой Вотчинным уставом, и собственно положения межевого дела землеустройства - прим.

Межевание земель в России в полном объеме еще не было произведено, поэтому однозначно говорить об имеющейся индивидуализации каждого конкретного объекта недвижимости и соответствии его конкретному объему права было нельзя.

Границы смежных земельных участков могли пересекаться, что привело бы к противоречиям в регистрационной вотчинной книге. Поэтому одни специалисты настаивали на необходимости вначале завершить межевание земель и только потом вводить Вотчинный устав. Другие же предлагали немедленно ввести Вотчинный устав, так как регистрация в вотчинных книгах призвана гарантировать только наличие конкретного права на объект недвижимости, без его местоположения в пространстве.

Споры продлились до начала первой мировой войны, а последовавшая затем в России революция сделала их неактуальными.

В результате российское дореволюционное право так и не получило действенного инструмента для обеспечения надежности гражданского оборота недвижимости в виде регистрации прав на нее. Тем не менее исследования А.

Их детальные разработки использовались последующими поколениями советских и российских юристов. В связи с упомянутым спором ученых о том, что первично - регистрация права или полное завершение земельных кадастровых работ - при разработке названного Федерального закона было решено учесть мнение комиссии, подготовившей проект Вотчинного устава.

В настоящее время государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения обременения , перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК.

Подлежащие государственной регистрации сделки можно условно разделить на четыре группы: Сделки об отчуждении направлены на передачу недвижимости в собственность. При совершении сделок об отчуждении недвижимости производятся два регистрационных действия: Сделки без отчуждения направлены, как правило, на передачу недвижимости в пользование или в залог и тем самым порождают не прекращение, а ограничение обременение права.

Договор концессии не подлежит государственной регистрации в ЕГРП, поскольку не является сделкой с недвижимым имуществом. Данный вид договора не является сделкой с недвижимостью, поскольку на момент заключения объект долевого строительства как объект недвижимости отсутствует. Договор участия в долевом строительстве обременяет право собственности или аренды застройщика на земельный участок ипотекой в пользу заключивших договор участников строительства либо банка, предоставившего кредит на строительство до привлечения первого участника ст.

Поэтому договор подлежит регистрации в разделе ЕГРП, открытом на предоставленный для строительства земельный участок. При заключении этих договоров производится одно регистрационное действие - регистрация сделки удостоверяется штампом на договоре. После утверждения постановлением Правительства РФ от Поэтому для подтверждения регистрации договора аренды или ипотеки достаточно регистрационного штампа на договоре.

Подчеркнем, что залог - сделка без отчуждения. Передача имущества в залог не влечет прекращения права собственности. Если должник не исполнил обязательства, обеспеченного залогом, заложенное им имущество может перейти к залогодержателю только на основании новой сделки, например соглашения о приобретении заложенного жилого помещения см.

Удивительно, но факт! В этих ситуациях потерпевшая сторона может потребовать полного возмещения убытков, связанных с уклонением собственника от участия в регистрации.

Дополнительные акцессорные сделки - это сделки, заключенные для изменения правоотношений по зарегистрированным сделкам: Однако государственная регистрация не является элементом формы договора, из данного положения не следует, что если договор подлежит регистрации, то регистрации подлежат соглашения об его изменении или расторжении.

Неоднозначную оценку вызывает и п. Субъекты Федерации решают вопрос принятия решения о государственной регистрации, приостановлении или отказе в ней по своему усмотрению.

Таким образом, все основания для отказа в государственной регистрации можно разделить на две группы: К первой группе относятся основания, устранить которые заявитель не в силах, например, смерть одной из сторон договора до его обязательной регистрации. Во втором случае у заявителей существует возможность повторно обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации после устранения причин, послуживших основанием для отказа. Решение об отказе должно быть принято в письменной форме с обязательным указанием мотивов для отказа в общий месячный срок, установленный для регистрации либо с учетом сроков, определяемых для приостановления государственной регистрации.

Мотивированное решение об отказе должно быть направлено заявителю в срок не позднее пяти дней после окончания срока регистрации. Специальный срок установлен Законом об ипотеке: Согласно Закону о регистрации право считается возникшим, а сделка зарегистрированной именно с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП. ЕГРП является единственным источником юридически значимой информации, подтверждающей существующие права на недвижимое имущество, а также существование ограничений обременений этих прав.

Их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускается. Данная стадия тесно связана с предыдущей в отношении сроков. Остается открытым вопрос, должны ли эти две стадии совпадать по времени или между моментом принятия государственным регистратором решения и моментом внесения записей в Единый государственный реестр прав может быть временной промежуток.

Представляется, что правильнее было бы определить указанные сроки в календарных днях, так как формулировка "не позднее чем в месячный срок" нечеткая, кроме того, как уже указывалось, в месяце может быть 28, 29, 30 или 31 день.

Удивительно, но факт! Тендер — конкурсная форма проведения подрядных торгов, на которых осуществляется продажа права заключения договора подряда на реализацию проекта.

Закон о регистрации ввел понятие единого документа, подтверждающего произведенную государственную регистрацию, - свидетельство о государственной регистрации права. Совершение специальных регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдача свидетельства производится в соответствии с п. Получение свидетельства является правом, а не обязанностью правообладателя, юридическое же значение имеет внесение записей в ЕГРП.

Там же указано, что свидетельство о государственной регистрации права является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также учетную серию и номер. Этим же постановлением утверждена форма штампа регистрационной надписи, проставляемого на правоустанавливающих документах. Приказом Минюста РФ от Данная Инструкция принята в целях обеспечения прав участников отношений, регулируемых законом о государственной регистрации.

Поскольку выдача свидетельства о государственной регистрации права производится по ходатайству заявителя, то в Инструкции предлагается рекомендовать заявителям решать вопрос о представлении ходатайства о выдаче свидетельства на стадии подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Наконец, Законом о регистрации предусмотрена в качестве факультативной стадия обжалования отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество или сделки с ним.

Важной гарантией прав заявителей является возможность обжаловать отказ в регистрации в судебном порядке. При этом граждане подают жалобы в суд общей юрисдикции, а юридические лица и граждане индивидуальные предприниматели подают исковые заявления в арбитражный суд. Рассмотрев процедуру государственной регистрации по стадиям, можно отметить, что порядок, предусмотренный в ст.

Было бы логичным объединить их как по времени, так и по процедуре проведения. Таким образом, в ходе проведения правовой экспертизы документов и проверки законности сделки регистратор одновременно сможет установить противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а значит - основания для отказа или приостановления государственной регистрации.

Представляется необходимым законодательно выделить стадию принятия официального решения о государственной регистрации, приостановлении государственной регистрации или отказе в ней с принятием официального индивидуального административного акта и установить конкретный срок в календарных днях принятия решения до внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Содержание действий по нотариальному удостоверению сделок с недвижимым имуществом обладает определенной спецификой в сравнении с иными нотариальными действиями.

Эта специфика диктуется особыми свойствами недвижимого имущества. Так, при удостоверении сделки с недвижимым имуществом нотариус обязан проверить принадлежность этого имущества собственнику. При этом в данном случае недостаточно обращения только к правоустанавливающим документам например, к договору купли-продажи недвижимости. Нотариус должен убедиться в том, что соответствующие права зарегистрированы в ЕГРП. При этом выписка из ЕГРП должна содержать не только сведения о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, но и сведения о наличии ограничений, обременении, арестов в отношении отчуждаемого недвижимого имущества.

В том случае, если совершается сделка по распоряжению недвижимостью, нажитой в период брака, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга на совершение такой сделки п. Это правило касается и совершения индивидуальным предпринимателем сделок с недвижимым имуществом, используемым в предпринимательской деятельности. За последние годы существенным образом сужена компетенция нотариальных органов и их роль в организации оборота недвижимого имущества, что оценивается специалистами как негативная тенденция Стешенко Л.

Нотариат в Российской Федерации: Учебник для вузов [Текст]. В целом подход российского законодателя к определению места нотариата в сфере оборота недвижимости значительно отличается от подхода, характерного для континентальной традиции.

Как известно, в романо-германской правовой семье развивается латинский нотариат, которому свойственно не просто выполнение удостоверительных функций, но и осуществление своего рода превентивного правосудия, направленного на предупреждение правовых конфликтов.

В процессе нотариального удостоверения сделок европейские нотариусы оказывают юридическую помощь лицам, участвующим в сделке. Являясь частным субъектом, нотариус наделен и публичными функциями; он отвечает за законность сделки и несет имущественную ответственность за свои действия.

Вследствие этого почти все европейские правопорядки формулируют нормы о нотариальном удостоверении сделок с недвижимым имуществом. В странах англосаксонской правовой традиции нотариус не играет существенной роли при удостоверении сделок с недвижимостью. Обеспечение гарантий участникам сделки с недвижимостью достигается сопровождением сделки с недвижимостью страховой компанией, которая страхует риски неисполнения и недействительности сделки.

За многие десятилетия существования такой системы страховые компании накопили практически всеобъемлющую информацию обо всех объектах недвижимости, включая сведения об истории их юридической судьбы. Такое положение и является гарантией юридической чистоты сделок, а участие нотариата представляется излишним. Возникают сомнения в том, что государство способно в полном объеме эффективно выполнить подобного рода обязательства.

Государство последовательно в данном случае, гарантируя при помощи федеральной регистрационной службы законность регистрации прав на недвижимость, оно принимает на себя бремя гарантирования имущественных прав добросовестных участников оборота недвижимости. Вместе с тем, в отличие от государства эту роль наиболее эффективно выполняют в рамках коммерческих отношений страховые организации.

Удивительно, но факт! Редкая норма ГК РФ является большим объектом критики, чем ст.

К тому же государство ограничивает размер компенсации вреда, причиненного в результате утраты недвижимого имущества одним миллионом рублей, что не может компенсировать в полном объеме понесенные лицом убытки. В связи с реформой регулирования оборота недвижимости законодатель попытался укрепить и права добросовестного приобретателя недвижимости. С этой целью в п. Таким образом, тенденции развития российского права свидетельствуют, что, отстраняя нотариат от участия в укреплении прав на недвижимость, законодатель ориентировался на англосаксонскую модель защиты от рисков в этой области, при всём этом он не включил в систему гарантирования рисков страховые риски, а взвалил бремя компенсации потерпевшим от ущерба на собственные плечи.

Из смысла действующего законодательства следует, что нотариус вправе удостоверять только письменные сделки. Собственно, именно поэтому нотариальная форма удостоверения сделок именуется как квалифицированная письменная форма. В том случае, если сделка подлежит совершению в нотариальной форме и в то же время требует государственной регистрации, то возникновение прекращение прав по такой сделке происходит в момент ее государственной регистрации.

Сделки с объектами недвижимости

В соответствии с общим правилом нотариальное удостоверение сделки может производиться любым нотариусом ст.

В то же время для ряда договоров установлены особые правила. Так, договор о возведении жилого дома на отведенном земельном участке удостоверяется по месту его отвода.

Договоры об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка должны удостоверяться по месту нахождения указанного имущества ст. Представляется, что этот перечень не является исчерпывающим.

Опираясь на аналогию, можно сделать вывод о том, что по месту нахождения недвижимого имущества подлежат удостоверению договоры об отчуждении иных видов недвижимого имущества комнат в коммунальных квартирах, нежилых строений и т. Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением которое не может быть менее двух минимальных заработных плат в месяц. При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.

Аренда и найм Аренда Аренда — сделка, при которой арендодатель собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны. Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу т. При заключении договора аренды этой сделке арендодатель вправе требовать: Право на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования, передаётся одновременно с передачей арендных прав на недвижимость.



Читайте также:

  • Административная ответственность при дтп